Камышин Суббота, 17 мая
Общество, вчера, 16:06

Опасную для любого бизнеса схему разоблачил в Волгограде известный юрист, - «Блокнот Волгограда»

В Волгограде результаты судебных споров администрации города с малым бизнесом могут нести огромные риски для всех предпринимателей, владеющих в Волгограде построенной при СССР недвижимостью. Юристы убеждены, что созданные мэрией в суде прецеденты могут быть впоследствии не раз использованы против местного бизнеса и негативно повлиять на инвестиционный климат областного центра.

Складывающаяся судебная практика, отработанная чиновниками на споре с имуществом Волгоградского тракторного завода, в перспективе позволит мэрии признавать незаконным любое строение времен СССР, по которому чиновники спрячут проектную документацию тех времен, считает юрист Иван Иванов, разбиравший юридические аспекты сложившейся ситуации.
   
Когда тяга к «справедливости» проснулась через 30 лет

Конкретный судебный спор, из которого последовал такой вывод, был инициирован департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в октябре 2023 года в Арбитражном суде Волгоградской области.
   
В суде, который вел судья Александр Муравьев, представители мэрии потребовали признать отсутствующими права собственности на сооружение (по данным ЕГРН — объект недвижимости времён СССР) и признать отсутствующими права аренды участка на 49 лет у бизнесмена Александра Сидоренко, который приобрел недвижимость в начале 2023 года, обязав его всё это демонтировать за свой счёт в течение месяца, то есть освободить участок от строений советского периода. 

Под этим имуществом в иске выступил комплекс объектов недвижимости, построенных еще Волгоградским тракторным заводом до 1982 года по адресу ул. Дзержинского, 1л: здание АБК, железнодорожные пути, 4-метровые бетонные фундаменты с плитами перекрытия и многометровыми подушками основания. Данные об этом объекте имеются в архивных документах Роскадастра и этот имущественный комплекс фигурирует в утверждённых высокими чиновниками планах приватизации имущества 1991 года.

Однако, в мэрии Волгограда в 2023 году посчитали, что построенный промышленным гигантом того времени комплекс сооружений до распада СССР не является объектом капитального строительства, возведенным в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, соответственно не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем права на него изначально с 1991 года не подлежали государственной регистрации - как на сам завод, так и на последующих многочисленных собственников.

— То есть, буквально чиновники из мэрии Волгограда «на голубом глазу» заявили, что построенный в советское время государственным предприятием на его же территории объект был возведен незаконно без необходимой разрешительной документации, без соблюдения градостроительных норм и правил. А суд эту позицию поддержал на том лишь основании, что ответчик - малый бизнес не смог предоставить суду документы, подтверждающие получение разрешения на строительство (которые в СССР не выдавались), возведение и введение в эксплуатацию спорного комплекса сооружений как объекта недвижимости, в соответствии с требованиями действующего на тот момент постановления Совмина СССР от 23.01.1981 № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», — поясняет юрист.

Ни представителей мэрии, ни суд не смутило, что объект был законно приватизирован по Госплану приватизации в 1991 году (утверждено на всех уровнях под надзором прокуроров и министров), а впоследствии более 30 лет неоднократно продавался именно как имущественный комплекс (в соответствии с техническим паспортом с перечнем всех объектов), под который сама же администрация Волгограда предоставила землю в аренду на 49 лет по ныне ещё действующему договору. Более того, в этом судебном споре остался за скобками смысл статьи 131 Гражданского кодекса РФ, которая признает, что являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные (как в данном случае) до введения системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

Когда аргументы малого бизнеса — не аргументы

Юрист усмотрел в решении суда, вынесенном в пользу мэрии, и другие возможные фундаментальные нарушения прав.

— Указанное решение суда, по моему убеждению, незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежит отмене, подготовлена и отправлена апелляционная жалоба — заявил Иван Иванов. 

В доказательство правоты бизнесмена, которого сейчас вынуждают снести советскую недвижимость за его личный счёт, юрист привел несколько аргументов. В частности, он утверждает, что в материалах суда нет ни одного допустимого и достоверного доказательства того, что спорный комплекс объектов недвижимости (согласно техпаспорту 2015 года) является некапитальным и самовольно возведённым.

— Это голословное утверждение имеется лишь в исковом заявлении истца, иных документов им не представлено. Зато в материалах дела есть акт осмотра самим же истцом спорного сооружения и участка в 2015 году, где истец сам же признает, что земельный участок используется по назначению для эксплуатации объектов недвижимости, в связи с чем и был перезаключен в 2017 году договор аренды на участок под ним на 49 лет. Теперь эти же чиновники требуют этот их договор, зарегистрированный в Росреестре, аннулировать — поясняет юрист.
   
Договор аренды земли под объектом от 2017 года подготовлен и подписан заместителем главы Волгограда Ириной Пешковой, которая и ныне занимает ту же должность, но суд отказался её привлекать к участию в дело и выяснять, с чем на самом деле связано такое недобросовестное и противоречивое поведение её и её подчинённых, заявивших подобный иск, направленный на уничтожение малого бизнеса.

— Получается, что в департаменте муниципального имущества Волгограда не видят ничего зазорного в том, чтобы сдавать бизнесу в аренду землю под недвижимостью в течении последних 30 лет, не видя в этом никаких юридических несоответствий, а потом вдруг, спустя три десятка лет, внезапно решить, что муниципальные и государственные служащие высокого уровня незаконно распоряжались землёй под советским «самостроем». Ведь по факту нынешний собственник никаких изменений самостоятельно на территории не вносил, — рассуждает юрист.

Далее: истец фактически утверждает о самовольном строительстве ответчиком на спорном участке части капитальных объектов, требуя их снести как объекты самовольного строительства. 

Но если следовать этой логике и соблюдать при этом букву закона, то согласно разделу 8 Распоряжения Правительства РФ от 31.10.2023 г. № 3041-р, судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, должны назначаться и проводиться только в государственных экспертных учреждениях. Однако такой экспертизы суд не назначал, и чиновники даже не заявляли ходатайство о её назначении. 

Более того, по закону не каждое самовольно возведённое здание подлежит сносу — а суд этот вопрос в деле не исследовал вообще. Остался за пределами внимания суда и тот факт, что Арбитражным судом Волгоградской области в 2014 году уже оценивались все эти обстоятельства по иску собственников этого объекта недвижимости, и удовлетворён их иск (как собственников недвижимости) о снижении кадастровой стоимости земельного участка под ним. Неужели суд в 2014 году ошибался, как и чиновники последние 30 лет? А в 2025 году проснулись?

Также юрист считает, что в этом споре проигнорировали и позицию Верховного суда РФ, который не раз заявлял, что требование о признании зарегистрированного права отсутствующим — это исключительный способ защиты, а судам надлежит исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника объектов недвижимости и земельного участка, пока истцом не доказано обратное. Разъяснения Верховного суда о том, что к недвижимым вещам относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, - в этом споре тоже остались за бортом.

Как не счел аргументами суд и представленные ответчиком результаты независимой экспертизы, сделавшей однозначные выводы о капитальности всего спорного объекта и его неразрывной связи с землёй, включая доказательства наличия четырёхметровых бетонных фундаментов под сооружением.

Наконец, возникли у юриста и сомнения в компетентности и добросовестности эксперта, давшего заключение по другому прекращённому делу, на мнение которого решил опереться суд, вынося решение не в пользу предпринимателя. 

Как оказалось, некий эксперт Донсков М. И. не раз проводил по инициативе администрации экспертизы по схожим обстоятельствам по советским объектам ВГТЗ и признавал их в угоду чиновникам некапитальными, подлежащими сносу. А по данному спорному объекту он просто отказался исследовать и даже описывать имеющиеся 4-метровые фундаменты объекта недвижимости, назвав сразу некапитальным и самовольным. При этом, как предполагается, сын Донскова М. И. — с такой же фамилией — Эксперт работает в Государственном экспертном учреждении при Минюсте РФ в Волгограде, что может давать основания предполагать о наличии более тесной связи и заинтересованности чиновников.

По другому аналогичному делу следует, что в ноябре 2021 года еще одно ООО законно, с торгов по реализации имущества должников (банкротов) приобрело права долгосрочной аренды трех земельных участков на бывшей территории ВгТЗ и право собственности на 14 объектов недвижимости. Однако уже в ноябре 2022 года Департамент муниципального имущества Волгограда подал на них иск в Арбитражный суд Волгоградской области суд об аннулировании прав собственности и обязании за свой счёт произвести демонтаж советских объектов.

Дело рассмотрела судья Пятернина Е.С. и удовлетворила иск чиновников, а экспертом в нём выступал всё тот же Донсков М. И., давший заключение, схожее с вышеуказанным делом. 
   
Общество, понеся в ходе такого наезда местных чиновников многомиллионные убытки, ушло из Волгограда навсегда, хотя собиралось здесь вести и развивать бизнес на долгие годы, создавать рабочие места и платить налоги в местный бюджет.

По информации Ивана Иванова, уже известно о девяти аналогичных судебных делах, по которым эксперт Донсков М. И. был в интересах администрации одобрен судом.

— Даже при наличии более профессиональных организаций и/или дешевых предложений по экспертам судьями назначался именно данный эксперт. По нескольким судебным делам, для проведения экспертизы привлекалось ФБУ «Волгоградская лаборатория судебных экспертиз» при Минюсте РФ, но, как описано выше, и там у чиновников могут быть родственники заинтересованных лиц, близких к администрации. 

Смешная ситуация получается: суд и эксперт в интересах чиновников говорят о том, что здания отсутствуют, но при этом ответчик должен освободить участок от здания, которого нет... От чего освобождать, спрашивается, если его (здания) нет? Или оно есть, но в интересах чиновников/олигархов нужно освободить участок, за чужой счет для упрощения новой застройки нужными людьми?

Замечено, что именно у добросовестных новых покупателей чиновниками оспариваются права. Ведь пока советское имущество находилось в собственности у банкротов, иск со стороны администрации в суд не направлялся — взять с них нечего. А здесь, получается, так: пришел добросовестный малый бизнес, вложил свои миллионы в эти объекты, заплатил за объекты недвижимости налоги - так значит можно начинать процедуру аннулирования прав, и судом заставить очистить землю от советских строений.

Есть конкретный пример бизнеса, когда претензий к прежнему собственнику-банкроту, владеющему недвижимостью с 2011 года, не было, как и к прежним собственникам объектов вышеуказанного предпринимателя Сидоренко. А как только на горизонте появился платёжеспособный, добросовестный собственник, - «получи гранату». 

По совокупности в этих делах обнаружено огромное количество нестыковок и откровенных злоупотреблений местных чиновников, поощряемых судом. При этом многие заявления представителей мэрии приняты судьями как аксиома, не нуждающаяся в доказательствах, а аргументы малого бизнеса по разным причинам проигнорированы, как и представленные ими суду выводы независимых экспертов.

В Волгограде создаются опасные прецеденты, которые можно будет повторить с любым объектом, построенным еще в СССР. Более того, сам факт того, как можно в одночасье лишиться собственности, будучи добросовестным приобретателем, — буквально "красный флаг" для любого бизнеса, который присматривается к Волгограду. Без гарантий Конституционной защиты права частной собственности все намерения властей по «развитию» малого бизнеса, о которых рассказывают по ТВ, обнуляются, они расходятся и со словами главы государства о недопустимости пересмотра итогов приватизации. 

В данной ситуации очевидно, что земля под этими объектами приглянулась «нужным» людям, намеревающимся застроить территорию бывшего ВГТЗ жилыми кварталами, и ради этого малый бизнес пускают под откос. Но кто будет жить в этих жилых кварталах, если малый бизнес бежит из города со своими семьями, а застройка ведётся на загрязнённой десятилетиями территории бывшего промышленного гиганта СССР, пережившего Сталинградскую битву, но который сейчас принудительно разрушают в т. ч. силами добросовестных приобретателей?

Похоже на средневековый беспредел, который, кажется, сложно будет преодолеть без вмешательства федеральных следственных и надзорных органов, куда также готовятся коллективные обращения предпринимателей, — рассуждает Иван Иванов.

«Блокнот Волгограда» продолжит следить за развитием этих событий, которые могут иметь далеко идущие негативные последствия для региона.

Андрей Резвов, "Блокнот Волгограда"

Коллаж: "Блокнот Волгограда" (слева направо: судья Арбитражного суда Волгоградской области Александр Муравьев, заместитель главы Волгограда - экс-вице-мэр Камышина Ирина Пешкова, судья Е. Пятернина)
  

Новости на Блoкнoт-Камышин
0
0